Защита дольщика

При покупке новостройки на этапе ее возведения главное не поддаваться эйфории цены за 1 м2, отсрочке по оплате, получению выгодного и быстрого ипотечного кредита – СОБЛЮДАЙТЕ следующие ПРАВИЛА:

1. Заключение с застройщиком Основного Договора об участии в долевом строительстве на основании ФЗ №214 с обязательной государственной регистрацией.

Почему: Данный закон в случае необходимости защитит Вас в суде, т.к. за просрочку сдачи объекта Застройщик несет неустойку (в размере 1/150 ставки рефинансирования от цены договора за каждый день просрочки; защитит и от обмана, если Застройщик не имел основные документы на строительство: разрешение на строительство, договор аренды земли; защитит Вас и от некачественного строительства (дольщик может требовать безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, уменьшение цены договора, возмещение своих расходов на устранение недостатков, вплоть до расторжения договора и получения своих денег плюс неустойки за пользование денежными средствами).

2. Из проектной декларации проверьте:

Фирменное наименование и место нахождение застройщика (юр.адрес; факт.адрес)

3. Номер лицензии (срок действия, орган выдавший лицензию)

4. Цель проекта строительства (этапы и сроки его реализации)

5. Разрешение на строительство многоквартирного дома (кто выдал и срок)

6. Право застройщика на земельный участок, границы и площадь (аренда: срок, кто выдал; собственность)

7. Описание многоквартирного дома

8. Предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома

9. Проверьте финансовую деятельность застройщика (Кредиторская задолженность, бух.баланс годовой …)

10. Наиболее проблемные действия: договора застройщика с энергопоставщиком; водокоммуникационной орг-ей

11. Мы не советуем покупать квартиры в Первом доме (и в смысле, если у застройщика первый опыт, и если это первый дом из 2 или более домов), и конечно уж если это Первый дом который будет строиться в «поле».

12. Застройщик-Девелопер, если он на строительном рынке многоквартирных домов не один дом построил, по Вашей просьбе должен показать:

а) копию (заверенную печатью) Акта государственной комиссии о приемке в эксплуатацию последнего построенного им жилого дома;

б) копию (заверенную печатью)Утверждение вышеуказанного акта уполномоченным органом исполнительной власти (Префект округа г.Москвы или …)

в) копию (заверенную печатью) документ БТИ, экспликацию похожей на Вашу потенциальную квартиру (форма 22)

Примечание: Но и эти все предпринятые действия не обезопасят Вашу сделку на 100%, что творится в голове застройщика, сколько на самом деле скрытых совладельцев в этой фирме, да и какое место фирма застройщик занимает в иерархии инвестиционного конгломерата, и когда ей настанет время стать разменной монетой – никому не известно доподлинно.

Предварительные договора, вексельные схемы:

– несут в себе в случае принятия решения покупателем о расторжении сделки, только финансовые потери; затягивание время застройщиком по принятию решения; затягивание время застройщиком по возврату денежных средств на Ваш счет; затягивание время застройщиком в суде, в который вы приведете его после 3-4 месяцев сбора доказательных документов о предпринятых досудебных попытках найти компромисс.

- эти схемы не обезопасят Вас от двойных продаж

- Вам сразу придется забыть про неустойку и смириться с 10% (в среднем) потерями

 Изменения в пользу дольщика:

1. Денежные средства Дольщика для строительства могут быть использованы только ТРЕМЯ способами:

- на основании договора участия  в долевом строительстве

- выпуском эмитентом, имеющим в собственности или аренде землю, получившим разрешение на строительство многоквартирного дома, облигаций особого вида – жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получения жилых помещений

- привлечение денег жилищно-строительными  и жилищными накопительными кооперативами

Если Застройщик отступит от данных вариантов, то сделка может быть признана судом недействительной по иску дольщика. Это позволяет закрыть девелопером различные альтернативные способы продажи жилья.

2.Мера ответственности Застройщика увеличена. Согласно ст. 14.28 КоАП, за привлечение денежных средств лицом, не имеющим в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве на это права или привлекающим деньги в нарушении требований (за серые схемы, за строительство без разрешения, без оформления земли и т.д.) штраф составит: от 500 т.р.-1 млн.р.

Примечание: Правда эти деньги пойдут не в Ваш карман,  а в казну органов исполнительной власти (кто подаст иск).

Данные штрафы не являются одноразовыми, и по каждому покупателю идут отдельно, что в сумме может составить очень приличную сумму.

3.Срок государственной регистрации договоров долевого участия  составляет 1 месяц для первого дольщика, последующие договора будут регистрироваться не более 5 рабочих дней.

Изменения в пользу застройщика:

1. Гарантийный срок объекта долевого строительства на технологическое и инженерное оборудование установлен в три года (ранее был 5 лет)

2. Застройщик имеет право расторгнуть договор с дольщиком, если тот в свою очередь допустил просрочку по оплате более чем на 2 месяца (ранее было три месяца)

3. Дольщик в одностороннем порядке может расторгнуть договор, если застройщик не исполняет свои обязательства по сроку сдачи объекта более чем на два месяца (ранее сразу на следующий день)

4. Самое интересное для застройщика-девелопера, он освобождается от уплаты НДС на все свои услуги оказываемые по договору долевого участия в строительстве многоквартирных домов. 

Физическое лицо собирающееся осуществить покупку жилого помещения / квартиры в стоящемся многоквартирном доме – становится – участником долевого строительства.

Физическое лицо подписывает договорные отношения с Застройщиком многоквартирного дома, а взамен внесенным своим деньгам получает:

- договор участия в долевом строительстве;

или

- жилищные сертификаты, закрепляющих право их владельца на получения жилого помещения;

или

- становится членом жилищно-строительного(ЖСК)  или жилищно-накопительного(ЖНК) кооператива

 Есть Два вида ЖСК:

1. Учреждены органами госвласти - Они рассчитаны нам социально незащищенные слои населения – очередников и…. Если они составляют не менее 50% пайщиков, то такой ЖСК получает землю для строительства бесплатно, без участия в торгах.
2. Организованные по инициативе самих граждан - Если льготников меньше 50%, то членам кооператива придется оплатить 10% стоимости земельного участка. ЖСК, созданные самими гражданами, в свою очередь , делятся на открытые и закрытые. Закрытые кооперативы будут принимать участие в торгах, специально организованных для подобных организаций. Открытым – придется получать землю на общих основаниях, на открытых аукционах.

Примечание: Сейчас очень много недостроенных домов, застройщик банкрот, новых инвесторов нет – дольщики (обманутые дольщики) оформляют недостроенные квартиры в собственность, и начинают нести в соответствии с законом ответственность за сохранность и безопасность своих «гнезд», т.к. у многих нет стен, им ничего не остается делать, как для завершения строительства организовывать ЖСК – И ВАМ РЕШАТЬ, СТОИТ ЛИ СТАНОВИТСЯ ЧЛЕНОМ ДАННОГО ЖСК.